多部门联合从源头限制办公建筑私改他用等违规行为

《宁波市办公建筑行政许可暂行规定》昨天正式下发并开始实施焦点装修家居网，市规划、建设、国土三部门联手出击，从源头限制办公建筑私改他用等违规行为，并为商务楼开发制定了更加符合实际情况的技术规定。

商务办公楼当住宅卖“后遗症”多

住宅价格节节攀高，售价上“商住倒挂”情况的长期存在，让不少房产开发商瞄准地价相对便宜的商务用地，建所谓的小户型公寓，将办公楼转变为住宅项目进行销售。

“商业楼宇当住宅卖的乱象急需‘刹车’。”有关专家指出，这不仅严重影响城市规划图行天下，并可能侵害消费者利益。因为在规划中，办公楼的配套要求与住宅小区完全不同，擅自把办公楼改成住宅，将使区域内教育、道路、菜市场等基础配套设施严重不足。而商务办公人员与居民长期混住，也导致后期矛盾多发。

建筑本身属性也决定了办公楼不符合长期居住需求。如办公楼一般不接入管道煤气，且需配置自动喷淋等消防设施，而把办公楼改为住宅，将会接入管道煤气，并拆除室内消防设施，这些都给居住安全带来隐患;房屋产权所有人仅限于企业法人网络超女，入住者还得依法履行企业法人的经营义务。

用地性质要划分至小类

长期以来，城市用地按土地使用的主要性质可划分至大类、中类、小类。以往，拟建办公建筑的用地性质往往按中类划分。

“因为中类用地性质包括的用地类型广，换言之，就是有很多类型建筑设施可造，这就为开发商将办公楼改建成住宅提供了可乘之机。”市规划局一位负责人说，“在新规中，我们对土地尚未出让的拟建办公建筑作出三方面规定，其中第一条就是明确要求用地性质划至小类。”

记者看到图行天下，《规定》对土地尚未出让的拟建办公建筑要求，在拟定规划设计条件时，用地性质划分至小类。确需划分为中类用地性质的，则应明确商务办公及商业、酒店等其他适建项目的建筑面积占总建筑面积的比例。

办公建筑严格套型面积

为防止开发商擅自改变办公楼套型结构，《规定》对拟建不同类型办公楼的总量、套型、面积等均做出具体规定。

对土地尚未出让的拟建办公建筑，在规划设计条件中，应明确办公建筑的类型：一般办公楼或公寓式办公楼或两者兼而有之nb.focus.cn，并对各自的建设规模规定相应的比例，其中，公寓式办公楼的建筑面积不得大于总办公建筑面积的20%。

城市重要地段内的商业金融业用地或商务办公用地，应建设一般办公楼，不得建设公寓式办公楼。重要地段内的一般办公楼开放式办公室的建筑面积不应小于400平方米，其他地段内不应小于200平方米。

对土地已出让的拟建办公建筑，要求规划设计方案尚未批准或技术审查会尚未通过的商业金融业用地或商务办公用地项目goodfeel，办公室的空间形式按开放式办公室建筑面积不低于办公建筑总建筑面积的60%、单元式办公室建筑面积不高于办公建筑总建筑面积的40%进行控制。

办公楼建筑管理同步加强

办公楼的属性，决定了它在管理上有许多不同于住宅的方面。

《规定》明确，公寓式办公楼的房屋产权所有人仅限于企业法人，并依法履行企业法人的经营义务。

各类办公建筑的主要立面应当具备公共建筑的外立面形式与建筑特点，一般不得设置阳台网络超女，沿城市主干道原则上不得设置空调室外机。

建设单位报建的办公建筑的设计方案，应符合国家《办公建筑设计规范》等相关规范。

房屋登记机构应当按照建设工程规划许可证和经规划行政许可的施工图载明的内容办理房屋产权登记。一般不予办理产权分割。

办公建筑的使用应当符合房屋权属证书规定的使用性质和土地证载明的土地用途，办公建筑的房屋所有人、使用人不得擅自改变办公建筑房屋权属证书和土地证所载明的用途和使用性质。

名词解释

办公建筑：供机关、团体和企事业单位办理行政事务和从事各类业务活动的建筑物。

公寓式办公楼：统一物业管理焦点装修家居网，可由一种或数种平面单元组成，单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房、厕所等房间的办公楼。

酒店式办公楼：提供酒店式服务和管理的办公楼。

一般办公楼：办公室的空间形式为开放式办公室、按层设置公共卫生间的办公楼。

开放式办公室：由几个开间一个进深构成的可灵活隔断的大空间办公空间形式。

单元式办公室：由接待空间、办公空间、专用卫生间以及服务空间等组成的相对独立的办公空间形式。