根据近期多方权利主体来访咨询情况，结合当下房企频频爆发危机的背景，锦思汇就开发商停工对购房人的切身影响，以及对总承包单位、分包单位的权利救济及事态走向等问题做一个简单的分析，以供各方对标参考交流。
01
苏宁檀悦项目开发商股权结构及诉讼情况
（一）股权结构
图1-1 股权穿透图
由图1-1可以看到，苏宁檀悦项目开发商产业园公司是苏宁置业集团有限公司的全资子公司；而苏宁置业集团有限公司的股权结构为：张近东占股55.0847%、苏宁电器集团有限公司占股36.4407%、张康阳占股8.4746%；溯源到苏宁电器集团有限公司的股权结构，张近东和卜扬各占股50%。由此可见，产业园公司的实际控制人为张近东。
（二）诉讼情况
止至目前，产业园公司共计涉及诉讼案件38起，经过统计，该公司以被告身份参与诉讼的占比达到63.16%；主要的案由为：房屋租赁合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、劳动争议案件，尚未发生大量的商品房预合同纠纷，也没有建设工程施工合同纠纷案由。
锦律观点：
通常开发商在工程实质性停工前，不会产生大量的诉讼案件，案件的爆发期一般会出现在--工程停工数月且无较大复工可能性的情况下，各方权利主体为避免后期利益无法实现才会采取诉讼措施。
目前在某大集团的众多涉及不动产建设尤其是住宅项目建设的案件中，前述情形尤为常见。均是一开始单纯观望，到后期施工总承包单位为确保工程价款及优先受偿权、索赔款项能够实现而提起诉讼；购房人出于防止监管资金账户被他人冻结而无法保证继续建设而提起诉讼，但提起诉讼时某大集团案件已经被广州市中级人民法院集中管辖，给各方主体增加了地域及其他方面的诉讼难度。
因张近东作为大股东的苏宁易购近期也是被媒体屡屡曝光，存在巨额资金的理财和商票到期无法赎回和兑付的风险。苏宁易购的债务危机是否会波及苏宁电器集团有限公司，进而影响到苏宁置业集团有限公司投建的多个项目的正常开发建设，均存在一定的风险。各方主体也须密切关注停工事件的进一步发展情况，并进行及时研判。
02
开发商停工会给购房人、施工总承包、供应商等带来哪些影响？
（一）对购房人的影响
购房人最关注的几个问题无外乎是“房屋能否按时交付？项目什么时候能复工？如果出现极端情况房屋还能不能保得住，会不会出现钱房两空的局面？”今天我们来作个简单的分析：
1、房屋交付可能延期
如苏宁檀悦项目，据报道称已处于半停工状态3个月以上，工程分包单位的部分班组也大多退场，将对工期及交房时间产生直接影响。工程施工如一旦出现大面积、长时间停工的情况，通常会导致工地劳务人员的严重流失，即使资金到位后再组织复工也很难立刻恢复常规人员编制，很有可能造成项目的延期交付。
2、业主购房目的难以实现
以苏宁檀悦为例，若苏宁檀悦停工，苏宁檀悦位于科睿小学（琅小分校）和金陵汇文双学区范围内，属于学区房，项目原定于2022年底交付，若项目停工，工期延误，不能按约交付，对于明年有入学刚需的业主而言，将无法满足孩子在本学区入学的需求。
3、项目整体破产重整对购房人的影响：若项目出现极端情况，资金链无法恢复，如果购房者购买的是住宅项目，那么会涉及到小业主超级优先权判定的问题。不过这个项目的住宅购房人基本上符合法律规定的排除其他债务人执行的法定标准，日后取得房屋所有权的风险就不大。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定可以理解为：如果购买的房产性质是住宅，那么只要签订了合同、按约支付了房款、名下仅唯一住房，小业主就有优先受偿权，该房产就不会被其他债权人执行。如果是破产重整，那就不会被认定为是破产企业的财产。如此一来，小业主的优先受偿权得到了保障。）如果购房的是非住宅项目，是否可以认定优先权尚存在一定争议。
（二）对施工总承包人的影响
停工对总承包人的影响在有关前期恒大系停工项目的文章中已经做了较全面的分析，此处不再展开。但对于承包人工程款的优先受偿权问题，需要再强调一次：法律规定可以对承建的工程折价或拍卖所得款项进行优先分配。但在具体实务中如果项目已经全部预售，无工程可折价或拍卖的情形在某大集团的项目中也是比比皆是；而主管部门的监管资金账户余额能否保证项目的工程款支付，也是不尽相同。因此，如何通过前期的筹划使优先权不落空、如何在政府统一有效监管下使监管资金实实在在地用于项目的工程建设显得尤其重要。而在确保小业主购房屋能够顺利交付的大原则背景下，后期恢复施工也应当理解为是必然趋势，但根据某大集团项目的实务经验来看，能够保证的也仅为恢复施工后的后期工程款项，而前期的工程款的实现也可以理解为合同履约的商业风险。
另外，在停工期间施工总承包人窝工的实际损失会不断增加，一定要固定损失证据并按约开展索赔工作；同时对已完工程量的质量合格尽早进行确认，并应当按约看管工地和半成品建筑，防止损失的进一步扩大；同时因为存在未能按约及时收取工程进度款，或已收到的商票已无法兑付，或已无法正常流通的客观情况，极有可能被下游分包单位、材料供应商等诉讼。可谓停工容易复工难，一旦停工，各方对总包的后期履约预期降低，将极有可能引发诉讼。
（三）对分包单位或实际施工人、供应商的影响
可谓上游无水下游干，开发商停工对于正常的工程进度款支付、工程量验收、工程款结算以及停工的实际损失等确认工作均会造成严重影响。同时下游单位可能也持有总包单位背书的商票，有些商票可能尚未到期，在未到期的情况下应当视为总包已经正常付款无理由主动停工，而一旦到期无法兑付要密切关注商票对前手的索赔及6个月起诉期限的特别规定，防止失去票据权利。
03
事态走向预测
苏宁檀悦项目目前已处于半停工状态，根据网传购房人也多次向政府部门投诉、反映，因涉及到众多购房人的切身利益，同时关系到施工企业、银行金融机构等行业的重大利益，相信苏宁置业也一定会积极采取自救的方式尽快恢复项目的施工，尽可能减少因停工给项目造成的实际损失。
对此我们假设分析苏宁檀悦下一步的可能走向如下：
（一）企业自救
开发商产业园公司通过协调监管账户，支付工程进度款，确保项目施工进度；且根据目前公开的信息显示，作为母公司的苏宁置业现存有一些优质地产项目，苏宁置业可以采取包括但不限于债务展期、以房抵债、剥离非主营业务资产偿债等方式，实现自救，及时复工，确保交付。
（二）政府介入监管
对于数百位业主的投诉，若政府部门经过查证确定苏宁檀悦项目处于停工状态，为保障小业主的权利，缓解社会矛盾，政府亦可能会介入监管，积极推进项目的复工建设，譬如加强资金监管，确保工程的完工，以保障顺利交房。
04
律师声明
本分析意见并非正式法律意见，系在当事人陈述和公示信息的基础上，结合当下法律规定所做的初步法律分析，仅供学习交流，本所及律师对此不承担任何法律责任。
特别提示：在习近平总书记全面依法治国理论的指导下，债权人应当充分发挥法律赋予的权利，合理理性表达诉求，必要时委托专业人士提供法律服务，不应采用过激维权的方式，依法依规妥善维权。
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