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【法律速递】2020年3月基础设施、房地产与建筑领域法律速递

 
 基础设施、房地产与建筑领域·法律速递
 
Infrastructure、Real estate and Construction·Legal Express 
 

前言·PREFACE


        据国家统计局近日发布数据显示,2019年前我国基础设施投资总体平稳,比上年增长3.8%,增速与2018年持平。2019年房地产业及建筑业房地产开发投资132194亿元,比上年增长9.9%,其中住宅投资增长13.9%。2019年全国建筑业总产值248446亿元,同比增长5.7%。面对国内外风险挑战明显上升的复杂局面,为了保持新常态下的房地产业及建筑业的增长,基础设施领域与房地产业及建筑行业一直不断的在从传统行业向现代化行业过渡升级。特别是近年来,PPP模式推广、供给侧改革、一带一路、营改增、信息化、高质量发展、中美贸易战等给行业发展造成了重大的影响,给企业发展带来机遇的同时,也提出了更高的要求和挑战。2019年12月,住建部发布《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》,该文件的出台,标志着我国工程总承包开始走向标准化、规范化、科学化的新阶段。对于建筑行业而言,工程总承包规模市场需求不断扩大,加快推行工程总承包已成为建筑业改革发展的大趋势。对于建筑企业而言,工程总承包尤其是EPC模式下,总承包商需对设计、施工和采购全程负责,这对总承包商的承包管理能力、专业技术能力和风险管理水平提出了更高的要求和挑战。在工程总承包规范化发展过程中,建筑企业需要更加专业的法律服务介入,在项目承接阶段、履约管理阶段、竣工结算阶段以及争议索赔解决阶段提供全程的风险防控和管理法律服务。

        针对基础设施领域、房地产与建筑行业呈现的特点,相关法律服务亦面临着更高的挑战,法律适用越发呈现复杂性和争议性。为此,包括最高人民法院以及各地高院纷纷出台了相关司法解释等以统一同类案件的裁判标准,但这其中的许多规定都有着特殊的时代背景和价值取向,从一般意义上来理解,很难把握相关规定的实质性精神。因此,本速递的目的也就在于通过对新出台的法律法规、司法解释、人民法院指导性案例等进行列举和解读,着重分析和探讨基础设施建设、房地产与建筑领域的法律问题,有效回应社会各界在该领域的综合法律需求。

 
行业快讯·INDUSTRY NEWS
 
一、基础设施领域

Ø  住房和城乡建设部通知要求加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作

        2月26日,住房和城乡建设部印发关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知,明确要加强房屋建筑和市政基础设施工程领域疫情防控,有序推动企业开复工。
        通知明确,要牢固树立大局意识,有序推动企业开复工。分区分级推动企业和项目开复工。地方各级住房和城乡建设主管部门要在地方党委和政府统一领导下,根据本地疫情防控要求,开展企业经营和工程项目建设整体情况摸排,加强分类指导,以县(市、区、旗)为单位,有序推动企业和项目开复工。低风险地区要全面推动企业和工程项目开复工,中风险地区要有序推动企业和工程项目分阶段、错时开复工,高风险地区要确保在疫情得到有效防控后再逐步有序扩大企业开复工范围。涉及疫情防控、民生保障及其他重要国计民生的工程项目应优先开复工,加快推动重大工程项目开工和建设,禁止搞“一刀切”。

Ø  多个京津冀协同发展重大基础设施项目集中复工

        央广网消息,3月1日上午,廊坊市推动京津冀协同发展重大基础设施项目集中复工活动在京雄城际铁路四标中铁十九局固安制梁场举行。
        本次集中复工开工的是一批京津冀协同发展重大基础设施项目,包括铁路、高速公路、天然气管线工程共11个,总长度约479.1公里,总投资约780亿元。其中,铁路项目4个,分别是京雄城际铁路、京唐铁路、城际铁路联络线一期工程、津兴铁路,总里程约163公里,总投资约388亿元;高速公路项目4个,分别是津石高速、京雄高速、京德高速、荣乌高速新线,总里程约161.8公里,总投资约359.5亿元;油气管线项目3个,分别是(中俄东线(长岭-永清段)、唐山LNG外输管线(曹妃甸-永清段)、涿州-永清天然气管线工程),总长度约154.3公里,总投资约32.5亿元。

Ø  全省经济开发区已有66566家企业330多万人复工

        据江苏省人民政府官网统计,截至2月28日12时,全省118家经济开发区复工企业共有66566家,复工人员达3307198人。疫情之下,各开发区拿出各类“硬核”举措,推动企业有序复工复产,成为全省经济运行的“稳定器”。
        截至2月28日12时,全省各类开发区规上工业企业复工13015家,复工率为91.2%。其中全省26家国家级经济技术开发区规上工业企业复工6074家,复工率达97.1%,苏州工业园区、南京、徐州、宿迁、江宁、锡山、宜兴、相城、沭阳等经开区规上工业企业复工率100%。这些数字的背后,是“硬核”政策的支持,是各地针对企业资金压力、用工难、供应链中断等难题的精准施策。

Ø  《“苏政50条”服务指南》出炉

        新华日报消息,2月12日,江苏省《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情影响推动经济循环畅通和稳定持续发展的若干政策措施》发布,给因疫情受阻的经济运行送来“及时雨”。如今随着复工复产已全面有序推进,江苏省疫情防控工作领导小组经济运行保障组分批发布《“苏政50条”服务指南》,2月28日发布第一批服务指南事项。
        第一批服务指南事项由江苏省发展改革委、省电力公司牵头,围绕“苏政50条”中6条政策举措,深化细化为16项具体服务事项和相关办理指南,涵盖能源价格、重大项目、投资审批、产业支持、金融服务、信用建设等方面。今年220个省重大项目和年初全省集中开工的1473个重大产业项目,是经济运行的“压舱石”。《服务指南》要求对项目推进中的具体困难问题协调解决,同时支持符合条件的重大项目实施主体发行优质企业债券,发行单位登录江苏省政务服务网的“江苏发展改革委旗舰店”进行申报。疫情防控期间,对列入江苏省重大项目投资计划的水利、交通项目施工现场防疫措施费用可纳入工程概算。

二、房地产行业

Ø  住建部:企业可按规定申请在6月30日前缓缴住房公积金

        为贯彻落实习近平总书记关于新冠肺炎疫情防控和应对工作的重要指示精神,按照党中央、国务院关于出台阶段性、有针对性的政策措施,纾解企业困难的决策部署,经国务院常务会议审议通过,住房和城乡建设部、财政部、人民银行就实施住房公积金阶段性支持政策有关事项印发通知。
        根据通知,受新冠肺炎疫情影响的企业,可按规定申请在2020年6月30日前缓缴住房公积金,缓缴期间缴存时间连续计算,不影响职工正常提取和申请住房公积金贷款。受新冠肺炎疫情影响的职工,2020年6月30日前住房公积金贷款不能正常还款的,不作逾期处理,不作为逾期记录报送征信部门,已报送的予以调整。对支付房租压力较大的职工,可合理提高租房提取额度、灵活安排提取时间。经认定的新冠肺炎疫情严重和较严重地区,企业在与职工充分协商的前提下,可在2020年6月30日前自愿缴存住房公积金。继续缴存的,自主确定缴存比例;停缴的,停缴期间缴存时间连续计算,不影响职工正常提取住房公积金和申请住房公积金贷款。

Ø  房地产企业有序复工:转变营销模式,蓄力长远发展

        近日,各地在继续加强疫情防控的同时,分类有序推动企业复工复产,维护经济社会正常运行。目前,多家房地产开发企业已经陆续复工,一方面加快推进和实践线上营销模式,保“钱袋”应对当前挑战;另一方面持续加强土地储备,添“粮草”蓄力长远发展。
在加强疫情防控的同时,多地也在有序推动房地产和建筑业复工复产。
        2月21日,河南省住建厅、发改委等七部门联合发布了《关于应对新冠肺炎疫情影响防范和化解房地产市场风险的若干意见》。从复工复产、为企业减负、信贷支持、住房公积金服务、防疫支持、防范法律纠纷等六方面出台了18条具体政策,以落实房地产市场平稳健康发展,防范和化解房地产市场风险,实现稳地价、稳房价、稳预期目标。
        2月24日,陕西省住房和城乡建设厅印发《做好疫情防控前提下分类有序推动建设行业企业复工复产实施方案》,持续抓好市政基础设施安全运行、房地产市场健康发展,有序推动建筑业企业复工复产和安全生产工作。
江西省住建厅发文要求,进一步推动房地产建筑企业复工复产,切实做到“两手抓、两促进、两不误”,坚决把疫情对房地产业和建筑业的影响降到最小。

Ø  中国人民银行:5年期LPR下降5个基点,100万30年房贷月供减少约30元

        中国人民银行公布,2月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为4.05%,5年期以上LPR为4.75%。
2月19日,央行发布2019年第四季度中国货币执行报告再次强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

        据悉,2020年1月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为4.15%,5年期以上LPR为4.80%。此次1年期贷款市场报价利率(LPR)下调10个基点,5年期以上贷款市场报价利率(LPR)下调了5个基点。

三、   建筑行业


Ø  发改委印发指南 规范投资项目开工建设信息在线报送等
        近日,发改委发布通知,公布了《疫情防控期间投资项目开工建设信息在线报送和远程监测调度指南》(下称《指南》)。
《指南》明确,为满足疫情防控期间对投资项目建设实施情况监测、调度的需要,全国投资项目在线审批监管平台支持各级发展改革部门开展对投资项目建设实施情况的远程监测、调度,项目单位应当依据有关规定,通过在线平台如实填报项目开工、进度以及暂停施工、复工等信息。疫情防控期间,项目单位填报文字信息和上传视频、照片等能够满足工作需要的,可减少现场查看。

Ø  商务部:加强对外承包工程项目现场管理

        2月13日,商务部办公厅公布《关于请继续做好对外承包工程领域应对新冠肺炎疫情有关工作的通知》(下称《通知》),从加强对外承包工程项目现场管理等5方面提出具体要求。
        其中,《通知》明确,企业应建立健全境外项目环境、健康、安全管理和危机应对管理方案,启动公共卫生专项应急预案。加强外派人员,特别是外派劳务人员的卫生教育和管控,做好人员思想稳定工作。加强应急值守和重要生产场所、人员密集场所的管理,做好通风、消毒、卫生防疫和人员防护等工作,储备必要的生产、生活和医疗防护物资。视情况对项目现场、营地进行封闭式管理

Ø  江苏省住建厅出台复工指导意见:新冠肺炎属不可抗力

        针对本次爆发的新冠肺炎疫情对房屋建筑与市政基础设施工程施工的影响,在做好疫情防控的同时,为积极支持、有序推进房屋建筑与市政基础设施工程复工,防范和化解新冠肺炎疫情影响下工程复工后可能存在的工程履约矛盾,2020年2月14日,江苏省住房和城乡建设厅发布了《关于新冠肺炎疫情影响下房屋建筑与市政基础设施工程施工合同履约及工程价款调整的指导意见》(以下简称《意见》)。
        本《意见》共计六个条文:
一是明确了新冠肺炎疫情事件属于不可抗力:由新冠肺炎疫情管控造成的工程延期复工或停工的损失和费用增加适用不可抗力条款。
二是明确了疫情防控措施费用承担原则:支持和规范施工企业按照新冠肺炎疫情防控要求,做好复工准备和施工现场疫情防控,相应的费用增加由施工企业和建设方协商一致后,作为总价措施项目费计入工程造价。
三是积极引导合同双方当事人调整波动价格:在人工、材料设备、机械发生价格波动时,按照风险分担的原则,合理确定价款调整方法。

        此次《意见》的出台,为解决房建市政工程施工合同履约及工程价款调整提供了有力的指导意见,有效解决了后续发承包双方复工后可能面临的纠纷矛盾,稳定建筑市场的正常秩序。

Ø  住建部发布“十三条”:对疫情导致的工期/费用/人员/建材上涨等问题的处理提出指导意见

        2020年2月16日,住建部办公厅发布《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》指出,疫情防控导致工期延误,属于合同约定的不可抗力情形。地方各级住房和城乡建设主管部门要引导企业加强合同工期管理,根据实际情况依法与建设单位协商合理顺延合同工期。停工期间增加的费用,由发承包双方按照有关规定协商分担。因疫情防控增加的防疫费用,可计入工程造价;因疫情造成的人工、建材价格上涨等成本,发承包双方要加强协商沟通,按照合同约定的调价方法调整合同价款。地方各级住房和城乡建设主管部门要及时做好跟踪测算和指导工作。

 
新法速递·LATEST LAWS
 
基础设施与房地产建筑领域
2020年2月颁布/修正的法律法规及政策规定(部分)

 
  • 2020年02月26日,住房和城乡建设部办公厅发布《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工的通知》,自2020年02年26日施行。
  • 2020 年02月25日,国家税务总局发布《关于贯彻落实阶段性减免企业社会保险费政策的通知》,自2020年02月25日。
  • 2020年02月21日,国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制发布《关于印发企事业单位复工复产疫情防控措施指南的通知》,自2020年02月21日施行。
  • 2020年02月21日,住房和城乡建设部、财政部、人民银行发布《关于妥善应对新冠肺炎疫情实施住房公积金阶段性支持政策的通知》,自2020年02月21日施行。
  • 2020年02月19日,交通运输部办公厅发布《关于印发交通运输行业专业标准化技术委员会管理办法》,自2020年05月01月。
  • 2020年2月27日,司法部发布《企业复工复产律师公益法律服务指南》,自2020年2月28日起施行
  • 2020年02月14日,最高人民法院发布《关于新冠肺炎疫情防控期间加强和规范在线诉讼工作的通知》,自2020年02月14日施行。
  • 2020年02月14日,江苏省住房城乡建设厅发布《关于新冠肺炎疫情影响下房屋建筑与市政基础设施工程施工合同履约及工程价款调整的指导意见》,自2020年2月14日施行。
 
法律实务·LEGAL PRACTICE
 

疫情之下,承租人能否要求减免租金?
作者:陈玉蓉 孟庆贺 上海市锦天城(南京)律师事务所

        随着肺炎疫情进入攻坚战时期,各地相继采取延迟复工、关闭部分娱乐场所、商场、封锁小区等措施应对疫情扩张。但由此不得不面对的是,受疫情及上述政策影响,部分企事业单位、个体户、自然人等签订的租赁合同势必也会受到相应影响。为此,苏州、北京、上海、盐城等地相继出台政策文件,对满足条件的中小微企业减免疫情期间的部分租金,帮助中小微企业共渡难关。与此同时,万达商管、保利商业、美的、红星美凯龙、卓越、宝龙以及大悦城控股、华润置地等多家商业地产公司宣布对旗下商业项目减免租金,和承租主体一起克服疫情影响。笔者结合这一契机,讨论受疫情影响的主体能否主张要求减免相应的租金实际问题,以期能够对一些企业等承租主体起到些许帮助。

一、疫情期间,承租人主张减免租金的法律依据

(一)不可抗力

        根据我国《民法总则》第一百八十条以及《合同法》第一百一十七条的规定,不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。同时,根据《合同法》第一百一十七条的规定,不可抗力属于法定的免责事由,不归责于当事人,造成合同不能履行的,可以变更或者解除合同。因此,不可抗力的法律后果是直接免责,并通过变更或解除合同解决不可抗力带来的不利影响。

(二)情势变更

        根据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条的规定,情势变更原则即合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此,情势变更的法律后果是基于公平原则变更或解除合同。

(三)疫情对租赁合同的影响需遵循“一事一议”规则

        《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(现已失效)中明确指出,由于“非典”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。
        笔者检索了2003年发生的非典疫情所引发的租赁合同履行案例,法院主要从个案租赁期限、租赁类型、双方意思表示等多重因素综合认定非典疫情对租赁合同履行的影响,从而判定非典疫情是否构成合同履行的不可抗力事件,并审判当事人的合理诉求。本次疫情爆发范围及严重程度已经超过2003年的非典疫情,对租赁合同履行的影响势必将大于非典疫情,因本次疫情爆发本身难以为当事人合理预见及避免,且经个案判断当事人双方难以克服疫情原因对租赁合同履行造成的障碍时,应当认定构成法律意义上的不可抗力事件,承租人能否主张租金减免,应当在具体个案中判断疫情是否构成不可抗力以及继续支付租金是否对承租人明显不公平等多角度综合判断。

二、不同类型下租赁合同租金减免的实务处理规则

        如前所述,为支持中小微企业渡过疫情难关,各地已陆续出台相应的政策文件减免租金,如苏州市2月2日发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的十条政策意见》规定,对承租国有资产类经营用房的中小企业,1个月房租免收、2个月房租减半。对租用其他经营用房的,鼓励业主(房东)为租户减免租金,具体由双方协商解决。此时,符合条件的承租人可以直接适用前述规定主张减免租金。对于不符合条件的承租主体或者当地没有具体政策规定的承租主体能否主张减免租金,这里笔者将从法律规定及法理分析的角度分不同类型下的租赁合同展开讨论:

(一)住宅小区,承租人能否主张减免租金?
    
   该类租赁合同的租金相对较低,实践中主要由承租人和出租人协商解决,司法审判纠纷案件相对甚少,在该类租赁合同中,承租人支付租金的对价在于享有对租赁房屋的使用权、居住权等权益。受本次疫情影响,部分地方政府采取相应行政措施限制外来人员流动尤其是湖北籍人员的进入,同时部分住宅小区也自行采取封锁措施禁止租户进入小区,客观上造成承租人的租赁权利无法实现,如要求承租人继续该段期间的租金,对承租人而言显失公平,此时承租人可依据公平原则主张减免部分租金。当然,如果当地政府及居住小区并未禁止承租人使用房屋,仅是对其进出进行必要的限制及检查,并未影响到承租人的居住功能,无权主张减免租金。
(二)企业办公场所,承租人能否主张减免租金?
        在园区、写字楼、大厦等场所办公的企业等承租主体受到本次疫情的影响较大,由于政府先后发布文件延长春节假期、推迟企业复工时间、推行企业居家办公等举措,导致企业等承租主体无法正常组织员工上班,企业经营必然受到很大的影响。以南京地区为例,南京市政府明文要求域内所有企业复工复业时间不得早于2020年2月9日24时,企业安排复工时需要向相应部门申请报备。对于企业员工而言,外来返工人员原则上要在家隔离14日以后方可回到企业复工,因此即使企业复工后也会出现部分员工无法及时复工的客观事实。同时,园区、写字楼、大厦等场所管理主体也会出台相应管理文件落实企业复工条件和时间节点,一般都相对晚于政府规定的最早复工时间。此时,因受疫情及政府、场所管理主体的限制复工措施的影响,导致企业无法正常复工的,应当认定为不可抗力事件,企业作为承租人有权主张减免相应的租金,但是减免租金的范围宜以企业实际复工时间为准。如企业未及时复工或者企业员工不能及时返工导致复工延误,应当以政府规定的复工时间或者园区、写字楼、大厦等场所管理主体规定的复工时间为准。
        需要注意的是,对于已经签订租赁合同,但仍在装修过程中尚未投入使用的承租人而言,受疫情影响,办公场所装修项目工作客观上无法按期完成,由于装修期间一般属于出租人承诺的免租期,承租人有权依据不可抗力因素主张相应延长装修期间即免租期间。

(三)餐饮娱乐、休闲消费等商业场所,承租人能否主张减免租金?

        肺炎疫情对国内实体经济的负面影响不言而喻,为避免疫情大范围蔓延,政府相继采取关停或限制餐饮、影院、洗浴、酒吧等人员密集场所营业,上述承租主体因无法实际开展经营活动,经营收入基本等同于零,甚至需要承担原材料、产品采购的成本亏损。由于受到疫情及政府行政措施的限制,对租赁双方造成一定期间内的履行障碍,承租人基于租赁合同承租并使用商业场所的目的阶段性落空,构成不可抗力事件,承租人可主张减免停业期间的相应租金。
        同时,餐饮娱乐、休闲消费等商业场所的租赁合同不同于其他类型的租赁合同,其更多地受制于消费群体的数量和频率,由于疫情对商业经营的负面影响不可能突然消除,即使承租人复工后也难以做到正常经营,因此,我们认为,在认定承租人租金减免诉求时应当综合考虑疫情对承租人复工后的影响,区别于正常的商业风险,酌情处理复工后的租金减免事项,但应在个案中具体判断,不宜一概而论地支持或否定。

(四)工厂、车间等生产经营场所,承租人能否主张减免租金?

        在工厂、车间等生产经营场所,承租人与出租人一般签订较长期限的租赁合同,双方彼此建立相对稳定的履约基础,受政府延长假期、推迟复工时间以及限制人员流动等措施的影响,致使企业未能在生产经营场所实际从事生产、经营活动的,承租人有权依据不可抗力规定或约定主张该段期间的租金减免,或者双方协商一致通过降低下期租金、适当延长租赁期限等其他方式予以补偿。        同时,根据《南京市政府办公厅关于延迟本市企业复工复业时间的通知》(宁政办发〔2020〕4号)的规定,涉及疫情防控必需的生物医药、医疗器械、空气净化及卫生防护用品等生产单位,钢铁、化工等连续生产企业,以及市民生活必需的供水、供气、供电、通讯、超市、农贸市场、农副产品供应等企业,在做好疫情防控的前提下正常经营,因此上述企业在疫情期间正常开展经营活动,不在受限制范围,无论该企业是否实际从事生产经营活动,均不得主张减免租金。

三、承租人主张减免租金的注意事项

(一)积极协商

        在不违反法律、行政法规强制性规定的前提下,双方租赁合同的履行、变更、终止或解除均应尊重当事人之间的意思自治,因此,对于承租人而言,受疫情及政府行政措施等的影响导致租赁合同暂时无法履行时,应当积极与出租人协商、沟通,请求减免疫情期间的租金或者以其他方式予以适当补偿。对于出租人而言,因疫情因素的客观存在,如确实影响到承租人的正常居住、办公、生产经营等活动,除正常的商业风险外,若合同只能体现一方的利益,那么对另一方是不公平的,此时本着公平及诚信原则,出租人也应当主动承担部分租金减免义务,双方可以通过签订补充协议或备忘录等形式加以确定下来。

(二)及时通知并取证

        如承租人主张疫情及政府行为导致租赁合同不能履行构成“不可抗力”,根据《合同法》第一百一十八条的规定,当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。因此,其行使的前提是承租人已经及时履行了通知及在合理期限内提供证明的义务。虽然本次疫情事件众所周知,但是各地政府采取的措施并不一致,且不同类型的租赁合同受疫情的影响也各不相同,为此,承租人应当积极履行通知义务,并承担在疫情期间因疫情及政府采取行政措施而导致合同暂时不能履行的举证证明责任,据此主张减免责任。
        如承租人主张继续履行租赁合同支付疫情期间的全部租金显失公平,承租方应当对因为受疫情及政府行政措施影响而停业以及停业时间、损失范围等加以证明,并根据公平原则酌情处理承租人要求减免租金的请求。

(三)不得任意解除租赁合同


        租赁合同系继续合同,在租赁期限内,承租人持续使用租赁物并给付对应的租金,出租人持续提供租赁物并收取对应租金,因此双方均应当持续履行合同权利义务,任何一方不应任意解除租赁合同。就本次疫情而言,即便承租人有权依据不可抗力规定或公平原则主张减免租金,也并不意味着合同一方有权任意解除租赁合同。我们认为,综合本次疫情的影响来看,对于双方租赁合同履行的负面影响应当是暂时性、阶段性的,双方一般可以通过减免租金、延长租期、给予一定优惠政策等措施减少疫情对合同的负面影响,并不必然导致合同目的无法实现,待此次疫情结束或影响合同履行的行政措施解除后,双方可以继续履行合同,如一方擅自解除合同,疫情事件不宜认定为其免责事由,应当承担相应的违约责任。

四、小结


        疫情之下,对于租赁合同出租人、承租人而言双方都是受害者,不存在受益的一方,如因疫情及政府行政措施等的影响导致承租人无法进行居住、办公、生产经营等承租活动时,可以在个案中具体判断是否构成不可抗力,或根据公平原则,适当减免承租人的租金。当然,对于租金减免的标准和尺度宜在处理个案中综合判定,在具体案件中体现合同履行的公平公正。

 
锦天城动态·ABL NEWS
 
  • 锦天城律师事务所积极捐款献力疫情防控
        新型冠状病毒肺炎疫情牵动着所有人的心弦,举国上下,众志成城,共克时艰。锦天城律师事务所时刻心系疫区,各个办公室纷纷伸出援助之手。在春节期间向武汉疫区捐赠120万只一次性使用“丁腈医用手套”后,2月4日,锦天城律师事务所再次设法采购,捐赠3000副医用护目镜驰援武汉疫区,以缓解在疫情防控一线的白衣天使们的物资困难。
        律师是公益的桥梁,面对不断蔓延的肺炎疫情,锦天城秉承心系社会公益精神,始终把社会责任担在肩上。事务所于2月1日向全体员工发出“抗击疫情、携手同行”的募捐倡议,各个办公室积极响应,纷纷捐款捐物献爱心。事务所党委积极引领推动,全体党员以身作则,率先垂范;全体员工踊跃参加,点点爱心,汇聚力量,汇聚真情。截止至2月4日24:00,事务所已累计募得善款355.8万元。此外,事务所决定,再从“锦天城公益基金”中拨付100万元,驰援武汉,据此,共筹得善款455.8万元,该笔款项将用于向疫情地区基层组织捐款及采购防控用品支援一线。
 
  • 锦天城协助国控租赁成功发行2020年非公开发行公司债券(第二期)(疫情防控债)
        2020年2月12日,锦天城律师经办的国药控股(中国)融资租赁有限公司(以下简称“国控租赁”)2020年非公开发行公司债券(第二期)(疫情防控债)(以下简称“本期债券”)成功发行,本期债券为上海证券交易所首批疫情防控私募公司债券。
2020年2月12日,锦天城律师经办国控租赁2020年非公开发行公司债券(第二期)(疫情防控债)成功发行,本期债券发行规模为人民币6亿元,发行期限为2+1年,主体信用评级为AAA级,票面利率为4.16%。

        国控租赁于2015年2月由中国医药健康产业龙头企业国药控股股份有限公司出资5亿元在上海自贸区发起设立。经过近年来的不懈发展,国控租赁已发展成为一家以融资租赁为核心业务,同时涉足保理、投资、贸易、产业运营等相关多元业务的集团化企业。
锦天城专业法律服务团队为本期债券提供全程法律服务,包括法律尽职调查、出具法律意见书、审阅发行相关文件、提供相关法律咨询意见等。

        本期债券为疫情防控公司债券,募集资金拟用于有关医院、医疗科研单位和相关企业等医疗板块的融资租赁项目资金投放,全力满足相关单位和企业卫生防疫、医药用品制造及采购、公共卫生基础设施建设、科研攻关、技术改造等方面的合理融资需求。
 
  • 锦天城多项交易荣获《商法》“2019年度杰出交易”榜单
        2020年2月13日,知名法律媒体《商法》(China Business Law Journal)公布了“2019年度杰出交易”(Deals of the Year)的获奖榜单,锦天城律师事务所凭借专业实力、业界口碑以及客户肯定,共有3项交易案例荣列其中。获奖项目涉及公司与并购、证券与资本市场等业务领域。
  • 锦天城为申万宏源-北控水务楚雄州亚行配套PPP项目资产支持专项计划提供法律服务
        2020年2月26日,申万宏源-北控水务楚雄州亚行配套PPP项目资产支持专项计划在上海证券交易所成功发行,本次专项计划为市场首单建设期PPP-ABS,由北控水务(中国)投资有限公司下属项目公司作为原始权益人、申万宏源证券有限公司作为管理人发起设立,上海市锦天城律师事务所为本次专项计划提供全程法律服务。
        本次专项计划的基础资产为原始权益人在亚行贷款云南楚雄州城市基础设施建设PPP项目项下的特定的项目收益权,产品总规模为10.5亿元,其中优先级资产支持证券规模10亿元获得新世纪评级给予的AAA级评级。本次专项计划同时安排了超额现金流覆盖、优先/次级结构化分层、差额补足承诺和第三方担保的信用增信措施。该产品大大拓宽了原始权益人的融资渠道,增加了公司的流动资产,推动公司的业务发展。
        锦天城律师团队为本项目提供全程法律服务,主要工作包括法律尽职调查、交易结构设计、法律意见书的起草与出具,以及全套交易文件的起草、谈判沟通及修订等。
  • 锦天城代理破产案件入选2019年江苏法院破产审判典型案例
        2月27日,江苏省高级人民法院公布《2019年度江苏法院企业破产审判典型案例》,锦天城律师事务所南京办公室律师团队经办的南京中兴房地产开发有限公司强制清算转破产清算案荣登2019年度江苏法院破产审判经典案例。该案从最初的强制清算到后续转为破产清算前后历时五年,因仅有税款债权未清偿,故而存在诸多“特殊”问题需要解决。在此期间,管理人先后与省市区三级税务机关进行了深入的沟通与协调、提出相关的法律意见与建议,终于在南京中院和南京市税务局的大力支持和帮助下成功解决了全部问题与障碍,并推动南京中院与南京市税务局联合出台了《破产清算程序中税收债权申报与税收征收管理实施办法》,为后续的相关破产工作制订了规则和依据。

 
关于我们·ABOUT US
 
        锦天城律师务所(简称锦天城)是一家提供全方位法律服务,在业内享有盛誉和领先地位的中国律师事务所。锦天城总部设在上海,并已在中国大陆二十一个城市(北京、深圳、杭州、苏州、南京、成都、重庆、太原、青岛、厦门、天津、济南、合肥、郑州、福州、南昌、西安、广州、武汉、长春、乌鲁木齐)及中国香港和英国伦敦开设分所,并与香港史蒂文生黄律师事务所联营,与国际律师事务所鸿鹄(Bird & Bird LLP)建立战略合作关系。锦天城致力于在瞬息万变的商业环境中为境内外客户制定法律解决方案并提供法律服务。
        承袭海派文化的锦天城,不断汇集法律行业的中坚力量与优秀青年。从2017年的近2000名律师,到2018年的超2300名律师,再到如今的2800余名律师,拥有充足人才储备的锦天城不断完成律师规模上的突破。
锦天城从未停止进行法律专业服务的升级与迭代,持续优化业务领域体系。锦天城共有十大专业委员会:证券与资本市场、银行与金融、公司与并购、国际贸易、跨境投资、房地产与建设工程、知识产权、海商海事、破产重整与清算、诉讼与仲裁。在以上十大专业领域,锦天城均取得行业及专业领域的标杆业绩和权威荣誉。

我们的荣誉


        锦天城多次被中国司法部、地方司法局、律师协会以及国际知名法律媒体和权威评级机构列为中国最顶尖的法律服务提供者之ー,位居全国十大品牌律师事务所前列。

钱伯斯(Chambers):锦天城的税法与争议解决、公司商事等领域多次被重点推荐。
The Lawyer:锦天城连续两年位居中国top30精英律所榜单前五。
Legal500:锦天城连续两年在公司商事、争议解決等八大领域荣获“杰出律所”称号。

        
        锦天城连续五年蝉联年度“最佳上海律师事务所”奖、连续两年蝉联“中国最佳雇主”奖、2019年获中国法律大奖九项提名、2018年获中国法律大奖十项提名、2017年获中国法律大奖九项提名、2016年获中国法律大奖八项提名。

我们的服务理念


        我们始终坚持以“法律为本、客户至上、专业高端、创新高效”的服务理念,始终贯彻最大程度地维护客户利益的执业宗旨,恪守律师职业道德,尽心竭力为客户提供优质法律服务。
        锦天城以学者型的严谨态度、专家型的服务水平、团队型的服务方式,为客户提供个性化、专业化的法律解决方案,让律师成为客户“经营的参谋,贴心的顾问”。
 

 

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